Acceder a una vivienda en Florencio Varela se ha convertido en una carrera de obstáculos. Para quienes buscan un lote, no siempre es posible saber si es legal; para quienes alquilan, los precios y requisitos resultan inalcanzables; y para quienes esperan una vivienda social, la respuesta suele ser una lista que se extiende por décadas. Los testimonios de vecinas y vecinos revelan cómo estas tres vías —mercado informal del suelo, alquiler y políticas públicas— convergen en una misma sensación de desamparo.
Florencio Varela integra la región periurbana sur del Gran Buenos Aires, un corredor territorial que concentra cerca de dos millones de habitantes y que tiene como municipios más poblados a Almirante Brown y al propio Varela. Se trata de una región que continúa creciendo por fuera de los límites históricos del área urbana consolidada, con fuerte presión sobre el suelo y el acceso a servicios básicos.
Los datos censales muestran un incremento intercensal regional del 12%, impulsado principalmente por Ezeiza (23%), seguido por Florencio Varela (14%) y Esteban Echeverría (12%). En el caso varelense, el crecimiento poblacional es sostenido desde al menos el censo de 1960. Entre el Censo 2010 y el Censo 2022, la población aumentó un 14,6%, profundizando tensiones preexistentes en materia de vivienda, infraestructura y planificación urbana.
Según el Censo 2022, en el periurbano sur el 87,1% de la población vive en casas y el 8,8% en departamentos, mientras que un 0,5% reside en ranchos y un 2,5% en casillas. En Florencio Varela, el 87,8% de los hogares se ubica en casas, el 6,1% en departamentos y el 4,4% en casillas. Si bien estos números evidencian mejoras respecto de 2010 —cuando el porcentaje de casillas alcanzaba el 7,4%—, también reflejan que la precariedad habitacional persiste de forma más marcada que en el promedio regional.
Las diferencias internas son significativas. Localidades como Zeballos y Villa Vatteone concentran mayor proporción de viviendas tipo casa, mientras que San Juan Bautista, por su carácter céntrico, presenta mayor presencia de departamentos. En contraste, las casillas se concentran con mayor fuerza en la zona rural de La Capilla.
Una demanda histórica que se profundiza
Florencio Varela no es una excepción dentro del mapa habitacional del conurbano sur, pero sí un caso paradigmático. El crecimiento demográfico sostenido, la informalidad laboral y el aumento constante de los alquileres configuran un escenario donde acceder a una vivienda propia resulta, para amplios sectores, prácticamente imposible.
Según relevamientos oficiales previos a la actual reconfiguración del Estado nacional, el déficit habitacional en el Gran Buenos Aires afecta tanto a quienes viven en condiciones precarias como a quienes, aun con ingresos, no logran sostener un alquiler. En Varela, esa tensión se traduce en listas de espera que se extienden por décadas.
En noviembre de 2025, El Vespertino publicó que ni siquiera encontrarse en situación de calle garantiza hoy el acceso a una vivienda social en el distrito, una afirmación respaldada por testimonios y la falta de dispositivos estatales suficientes para dar respuesta a emergencias habitacionales.
“Estoy anotada desde 2005 y nada”: la voz persistente de quienes esperan
Las historias no son excepciones: se acumulan y se superponen. María Medina lo sintetiza con una frase que se repite como un eco: “Yo me inscribí en el 2005 y nada”. Andrea Elizabeth Orellano aporta una dimensión generacional al reclamo: “Yo me anoté cuando mi hija nació y hoy tiene 32 años y nada”. Paula Gómez refuerza esa continuidad del abandono: “Mi hija hace 15 años que espera, jamás un mensaje de esperanza”.
Claudia Fernández, anotada desde hace dos décadas, describe el callejón sin salida del alquiler: “Primero tenés los hijos chicos y no te alcanza, después cuando son grandes tampoco. Vivir, alquilar y juntar para comprar es imposible con los sueldos que tenemos”. Adriana Vázquez coincide: “Estoy anotada hace más de diez años y sigo esperando algún día”.
En muchos casos, la espera se combina con situaciones de discapacidad que profundizan la vulnerabilidad. Romina Rodríguez relata más de 22 años de trámites sin respuestas: “Tengo tres hijos con discapacidad. Viví de prestado, alquilé, reclamé. A los que realmente necesitamos no nos dan nada”. Karina Ponce suma: “Tengo un hijo con discapacidad, alquilo una casa carísima y sigo en lista de espera. Voy cada quince días y siempre es lo mismo”.
La maternidad en soledad aparece de forma reiterada. Romi Aragón cuenta: “Soy madre soltera. Hace doce años que espero poder salir en las casitas y todavía nada”. Celia Fernández agrega: “Hace 20 años me anoté. Hoy quedé sola, puedo pagar una casita, pero se las dan a otros”.
Nanci Santillán, madre de diez hijos, resume la resignación que atraviesa a muchas familias: “Hace 23 años que me anoté. Ya perdí las esperanzas. Alquilo desde entonces”. Graciela Sosa expresa un sentimiento similar: “Mis hijos ya están grandes. Ahora quiero para ellos, para que no queden en la calle”.
Incluso quienes lograron acceder a una vivienda social describen demoras difíciles de justificar. Gloria Quiroz esperó 21 años: “En 2006 firmé los papeles y recién en 2019 me dieron la casa. Hoy pago impuestos y la cuota”. Su testimonio confirma que el sistema existe, pero también que los tiempos resultan incompatibles con una vida digna.
Las historias se repiten con mínimas variaciones, pero el núcleo es el mismo: años de inscripción, actualizaciones de datos, idas y vueltas por oficinas municipales y una respuesta que nunca llega.
María Medina resume una experiencia compartida por muchas: “Yo me inscribí en el 2005 y nada”. Claudia Fernández, anotada desde hace 20 años, explica cómo la maternidad y los bajos ingresos hacen inviable cualquier alternativa: “Cuando los hijos son chicos no alcanza, y cuando ya son grandes, tampoco alcanza para alquilar y ahorrar. Es fácil hablar, pero se hace imposible con los sueldos que ganamos”.
Otras voces agregan capas de complejidad. Romina Rodríguez relata más de dos décadas de espera, atravesadas por la discapacidad de sus hijos: “Tengo tres hijos con discapacidad y sigo esperando. A quienes realmente necesitan no les dan; a otros, en un año les adjudican y después venden”. Testimonios similares se repiten en mujeres que son cuidadoras principales, muchas de ellas fuera del mercado laboral formal justamente por esa tarea de cuidado.
Desde una perspectiva de derechos humanos, la situación expone una vulneración múltiple: el derecho a la vivienda adecuada, el derecho al cuidado y la falta de políticas con enfoque de género que contemplen estas realidades.
Pobreza estructural, desigualdad territorial y derecho a la vivienda
El indicador de Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) en la región periurbana sur se ubica en el 8,47%, pero Florencio Varela lidera ese registro con un 11,9%. Aunque el dato representa una mejora respecto de 2010, cuando alcanzaba el 17,1%, la cifra continúa expresando una pobreza estructural persistente.
El análisis por localidades revela una marcada heterogeneidad. San Juan Bautista y Villa Vatteone presentan valores por debajo del 10% de NBI; Bosques, Zeballos y Villa Santa Rosa se ubican entre el 11% y el 14%; mientras que Villa San Luis, Gobernador Julio A. Costa, Ingeniero Allan y Villa Brown alcanzan niveles de entre 16% y 18%. La Capilla supera el 20%, consolidándose como la zona de mayor vulnerabilidad.
A escala barrial, el patrón adopta una lógica de anillos concéntricos: un centro con bajo NBI en torno a San Juan Bautista —donde se concentran las principales instituciones gubernamentales, educativas y comerciales—, seguido por un anillo de barrios con NBI entre 5% y 7,5%, luego un amplio cordón que ronda el 10%, y finalmente extensas áreas con hasta 20% de NBI, junto a enclaves de pobreza aún más profunda.
Esta configuración territorial se vincula de manera directa con las dificultades de acceso al suelo urbano y a una vivienda adecuada, particularmente para los sectores de menores ingresos.
Sospechas, percepciones y límites verificables
Una parte significativa de los testimonios expresa sospechas de favoritismo, “acomodos” o adjudicaciones irregulares. Rubén Cortez afirma: “Hace 30 años que me anoté, pero siempre le dan a los acomodados”. Viviana Mansilla agrega: “Hay una línea rara de prioridades; después ves cómo hacen negocio. El 50% de las casas fueron vendidas”.
Estas declaraciones reflejan una percepción social extendida, pero es importante aclarar que no existen, al momento, sentencias judiciales firmes ni informes oficiales públicos que confirmen de manera generalizada hechos de corrupción en la adjudicación de viviendas en Florencio Varela. Se trata de denuncias vecinales que, en muchos casos, aseguran haber sido presentadas sin obtener respuesta institucional.
La ausencia de información pública accesible sobre criterios de adjudicación, listados actualizados y mecanismos de control alimenta la desconfianza y refuerza la sensación de arbitrariedad.
Loteos ilegales, campañas oficiales y zonas grises de responsabilidad estatal
Desde hace años, vecinas y vecinos de Florencio Varela advierten sobre la proliferación de loteos presuntamente ilegales en distintos puntos del distrito. Distintas estimaciones sociales y periodísticas mencionan la existencia de más de un centenar de estos emprendimientos, aunque no existe a la fecha un registro público oficial actualizado que confirme de manera exhaustiva esa cifra, lo que vuelve aún más opaca la dimensión real del fenómeno.
En este contexto, el municipio se vio obligado la semana pasada a realizar una suerte de campañas públicas en las que se insta a las familias a consultar previamente si un loteo cuenta con habilitación legal antes de comprar.
El mensaje oficial pone el acento casi exclusivamente en la responsabilidad individual del potencial comprador de un lote. Sin embargo, a la fecha no existe un registro público oficial actualizado, de fácil acceso y consulta, que permita confirmar de manera exhaustiva cuáles emprendimientos de loteo cuentan con habilitación legal en el distrito y cuáles no. Esta ausencia de información sistematizada limita la capacidad real de las familias para ejercer una decisión informada y refuerza la asimetría entre quienes venden suelo y quienes buscan resolver una necesidad habitacional urgente.
Especialistas en hábitat y organizaciones territoriales advierten que los loteos ilegales no suelen ser fenómenos ocultos: requieren movimientos de suelo, infraestructura básica y una logística que los vuelve fácilmente identificables. En ese marco, se multiplican las preguntas sobre los mecanismos de control y fiscalización estatal, especialmente cuando se comparan estas situaciones con la rápida intervención de fuerzas de seguridad ante tomas de tierras protagonizadas por grupos reducidos de familias.
Desde el punto de vista jurídico y administrativo, la discusión no gira únicamente en torno a la responsabilidad de quienes venden o compran, sino también sobre el rol preventivo del Estado local. La normativa vigente habilita a los municipios a intervenir, inspeccionar y eventualmente clausurar emprendimientos irregulares desde sus primeras etapas, precisamente para evitar que familias resulten damnificadas.
La ausencia de información pública sistematizada sobre inspecciones, clausuras y sanciones refuerza un clima de desconfianza social. Para muchas de las personas que hoy reclaman una vivienda, la sensación es que la responsabilidad estatal no puede agotarse en campañas informativas, sino que debería traducirse en controles efectivos y oportunos.
Tomas de tierra, organización comunitaria y respuestas institucionales
El mapa actual de los barrios vulnerables de Florencio Varela no puede comprenderse sin atender a las tomas de tierra que marcaron el crecimiento del distrito desde comienzos de los años 2000. Frente a la imposibilidad de acceder al mercado formal del suelo, miles de familias optaron por la ocupación colectiva como estrategia de supervivencia habitacional.
Entre los asentamientos más antiguos se encuentran Triángulo Don José y Malvinas, en la localidad de Gobernador Julio A. Costa, lindantes con Claypole. En el año 2000 se produjo la toma que dio origen al barrio Tres de Mayo, y en 2002 surgieron 2 de Febrero, 9 de Febrero y 10 de Febrero. En 2011 se registraron nuevas ocupaciones que derivaron en barrios como Nueva Villa Argentina y sectores de San Jorge, entre ellos Sol de Humahuaca y Nuevo San Jorge.
Estas experiencias antecedieron a la gran toma de casi 29 hectáreas en los barrios Luján y Villa Argentina, entre 2012 y 2013, divididos por la cuenca del arroyo Las Piedras. En muchos casos, una vez consolidados los asentamientos, el municipio inició instancias de diálogo con las familias, promoviendo la elección de delegados por manzana y relevamientos para planificar intervenciones desde la Secretaría de Desarrollo Social.
En ese contexto, en 2012 se creó el Consejo Comunitario de Tierra y Vivienda (CCTV), un espacio integrado por el Obispado de Quilmes, la Universidad Nacional Arturo Jauretche, representantes del oficialismo y la oposición, áreas clave del Ejecutivo municipal, sindicatos y movimientos sociales. El objetivo central fue prevenir nuevas tomas mediante la generación de bancos de tierra y la articulación entre Estado y comunidad.
Como resultado de esa experiencia, en 2014 se concretó el loteo social del barrio Villa Brown, con adjudicación de lotes con servicios. Sin embargo, estas iniciativas no lograron revertir el déficit estructural de acceso al suelo urbano ni cubrir la demanda acumulada.
Un Estado replegado y municipios sobrecargados
El contexto nacional agrava la situación. En febrero de 2025, el Gobierno nacional eliminó la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, transfiriendo responsabilidades a provincias y municipios, sin que se informaran públicamente los recursos adicionales para sostener esas funciones citeturn0search1.
Para distritos como Florencio Varela, con alta demanda social y presupuestos acotados, la medida implicó una mayor presión sobre estructuras locales ya saturadas. Trabajadoras municipales, según relatan varios testimonios, reconocen no tener respuestas para dar: “Las chicas ya no saben qué decirte”, cuenta Sara González, quien tiene prioridad por discapacidad familiar y lleva 16 años esperando.
Cuando la vivienda llega —y cuando no
Algunos relatos muestran que, aun con demoras extremas, la adjudicación es posible. Gloria Quiroz esperó 21 años: “En 2006 firmé los papeles, pero recién en 2019 me dieron la casa. Hoy pago impuestos y la cuota”. Su caso confirma que el sistema existe, pero también evidencia tiempos que resultan incompatibles con una vida digna.
Para la mayoría, sin embargo, la espera continúa. Nanci Santillán, madre de diez hijos, lo dice sin rodeos: “Hace 23 años que me anoté. Ya perdí las esperanzas”. Esa resignación aparece una y otra vez como cierre de los testimonios.
Una crisis que no es solo habitacional
La situación en Florencio Varela revela algo más profundo que la falta de viviendas: muestra un entramado de desigualdades estructurales, ausencia de planificación sostenida y un retiro progresivo del Estado nacional de políticas de hábitat.
Sin datos públicos claros, sin plazos previsibles y sin criterios transparentes, el derecho a la vivienda queda librado a la espera indefinida. Y en esa espera, transcurren infancias, se deterioran economías familiares y se profundizan brechas de género, ya que son mayoritariamente mujeres quienes sostienen el reclamo y el cuidado.
La crisis habitacional no se mide solo en casas que faltan, sino en años de vida postergados. En Florencio Varela, esos años ya se cuentan por décadas.